주택연금 가입 및 부동산 가치 활용 전략 노후 보장을 위한 선택

주택 소유자가 집을 담보로 제공하고 내 집에 계속 살면서 평생 동안 매월 연금을 받을 수 있다.

국가가 보증하는 제도 집은 있지만 생활비가 부족한 노인들을 위해 시행되고 있으며 역모기지라고도 한다.

노후 보장을 위한 선택 주택연금 가입 총정리

목차

1. 주택연금이란?
2. 자격조건
3. 지급금액
4. 적용금리
5. 상품종류
6. 연금지급의 중단
7. 장점 및 단점
8. 이용절차

 

  주택연금이란?

소유 주택을 담보로 맡기고 매월 연금 등의 방식으로 노후생활자금을 평생 동안 빌리는 제도이다.

한국주택금융공사가 보증하고 은행에서 빌려주는 형식이다.

원리금 상환은 담보로 제공된 주택 가격범위 내에서 가능하고 상환 후 남은 주택처분액은 상속된다.

평생 거주를 보장하며 은퇴 후 자녀들에게 손 벌리지 않고 당당한 노후생활이 가능하다.

 

  자격조건

• 본인 또는 배우자가 대한민국 국민(재외국인 포함)
• 현재 본인(주택의 명의자)이 만 55세 이상이며,
• 주택 또는 주거용도의 오피스텔을 소유한 자로 9억 원 이하의 1 주택
• 지방자치단체에 등록된 노인복지주택을 소유하고 있을 것
• 2 주택을 갖고 있으나 가액의 합이 9억 원 이하라면 3년 이내에 나머지 1 주택을 처분하는 조건으로 가입이 가능하다.
• 소득 없어도 신청가능
• 주택을 담보로 빌린 금액 이외의 신용으로 빌린 금액 유무와는 관계없음

 

  가입 불가능한 경우

• 주거목적이 아닌 오피스텔, 상가, 판매 및 영업시설, 전답
• 자녀, 형제 등 제삼자가 소유한 주택
• 기타 부동산(전, 답, 임야, 나대지, 잡종지 등) 또는 분양권
• 등기되지 않거나 대지와 건물 소유자가 다른 주택
• 경매, 압류, 가압류, 가처분 등 권리 침해가 있는 주택
• 본인 및 배우자가 모두 외국인인 경우

 

  담보대상주택의 가격평가

• 한국부동산원의 인터넷 시세
• 국민은행의 인터넷 시세
• 공시가격(공시가격이 없는 경우 시가표준액)
• 공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액을 순차적으로 적용
• 고객이 요구하는 경우 감정평가액을 우선 적용하며 감정평가비용은 고객이 부담

 

  지급금액

• 가입자의 연령과 주택가격에 따라 다르게 책정된다.
• 예상연금액은 홈페이지에서 조회가능하다
• 주택소유자와 배우자 모두의 평생거주와 평생 연금지급을 보장한다.

종신지급방식 일반주택 지급금액 예시표

종신지급방식 노인복지주택 지급금액 예시표

종신지급방식 주거목적 오피스텔 지급금액 예시표

예상연금 조회 바로가기

 

  적용금리

• 기준금리 + 가산금리
• 기준금리는 고객과 금융기관이 협의하여 3개월 CD금리(3개월 주기로 변동), 신규취급액 COFIX금리(6개월 주기로 변동)
• 가산금리는 기준금리가 3개월 CD금리인 경우 1.1%, 신규취급액 COFIX금리인 경우 0.85%
• 이자는 매월 연금지급총액(빌린 금액잔액)에 가산되어 늘어나지만 가입자가 직접 현금으로 납부할 필요가 없다.
• 가입 이후에는 빌린 금액 기준금리 변경이 불가능하다.

 

  상품종류

  지급 방식

• 종신지급방식 : 인출한도 설정 없이 평생 동안 매월 연금형태로 지급받는 방식
• 종신혼합방식 : 인출한도(빌리는 금액한도의 50% 이내) 범위 안에서 수시로 찾아 쓰고 나머지 부분을 평생 동안 매월 연금형태로 지급받는 방식으로 종신지급방식보다 월지급금이 적어진다.
• 확정기간혼합방식 : 인출한도 범위(빌리는 금액한도의 50%) 안에서 수시로 찾아 쓰고 나머지 부분을 일정한 기간 동안만 매월 연금형태로 지급받는 방식(소유 주택이 노인복지주택인 경우 선택할 수 없다.) 빌리는 금액한도의 5%에 해당하는 금액을 반드시 인출한도로 설정해야 하며 이는 매월 연금형태로 지급받는 기간이 종료된 이후 담보주택관리비, 의료비의 용도로만 사용할 수 있다.
• 상환방식 : 담보주택을 담보로 받은 금액 중 잔액을 상환하는 용도로 인출한도 범위(빌리는 금액한도의 50% 초과 90% 이내) 안에서 일시에 지급받고, 나머지 부분을 평생 동안 매월 연금형태로 지급받는 방식
• 우대지급방식 : 부부 중 1인이 기초연금 수급자이고 부부 기준 시가 2억 원 미만 1 주택만 보유한 경우 인출한도 설정 없이 평생 동안 매월 연금형태로 지급받되, 종신지급방식보다 더 많은 월지급금을 지급받는 방식
• 우대혼합방식 : 부부 중 1인이 기초연금 수급자이고 기준시가 2억 원 미만 1 주택만 보유한 경우 인출한도 범위(빌리는 금액한도의 45% 이내) 안에서 수시로 찾아 쓰고 나머지 부분을 평생 동안 매월 연금형태로 지급받는 방식으로 우대지급방식보다 월지급금이 적어짐

 

  지급 유형

• 정액형 : 매월 동일한 금액을 수령
• 초기증액형 : 가입초기일정기간(3년, 5년, 7년, 10년 중 선택)은 정액형보다 많이 받고 해당기간 이후에는 초기 월지급금의 70% 수준으로 정액형보다 덜 수령
• 정기증가형 : 초기에는 정액형보다 적게 받고 3년마다 4.5%씩 일정하게 증가하여 고령의 나이 때는 정액형보다 더 많이 받는 방식

 

  연금지급의 중단

  연금지급 중단 사유

• 가입자 또는 연대보증인인 배우자(공동소유자)가 해당 주택을 매각하거나 증여하는 등 소유권을 상실하는 경우
• 주택소유자 사망 후 6개월 이내에 그 배우자 앞으로 소유권이전등기 및 채무인수를 하지 않는 경우
• 가입자와 배우자 모두 1년 이상계속 해당 주택에 실제로 거주하지 않는 경우(불가피한 경우 제외)
• 가입자 및 배우자 모두 다른 장소(주민등록상 주소지가 다른 장소)로 이사한 경우(불가피한 경우 사전에 동의받은 경우 제외)
• 주거목적 오피스텔을 주거목적으로 사용하지 않는 경우
• 일시적 2 주택자로 가입 후 최초 주택연금 지급일로부터 3년 내 주택 미처분할 경우

  중도해지

• 별도의 중도상환 수수료는 없다.
• 특별한 사유 없이는 초기 보증료는 환급되지 않는다.
• 매월 월 단위로 납부하는 연보증료는 잔여기간 확인 후 정산하여 돌려준다.

  초기보증료 환급 되는 경우

• 재난 등에 의한 주택멸실로 보증부 빌린 금액 전액을 상환하고 기 보증을 해지하는 경우
• 실행일로부터 30일 이내에 피보증인이 약정을 철회하는 경우(전액 환급)
• 실행일로부터 30일(약정철회기한) 이내에 피보증인이 사망하는 경우(전액환급)
• 실행일로부터 3년이 경과하기 이전에 보증부 빌린 금액 전액을 상환하고 기 보증을 해지하는 경우(일부환급)

 

  장점 및 단점

  장점

• 평생 동안 가입자 및 배우자 모두에게 거주 보장
• 부부 중 한 명이 사망해도 연금 감액이 없고 국가가 연금지급을 보증하므로 중단 위험이 없음
• 부부 모두 사망하여 주택 처분 시 그동안 수급한 금액이 집값을 넘어서도 별도의 청구 없고, 만약 수급 금액이 집값에 못 미친다면 차액은 상속인에게 지급함
• 세제 혜택

  단점

• 현재의 주택가격으로 매월 연금 수령액이 결정되고 이후 주택가격 및 물가 상승률이 반영되지 못함
• 중도해지 할 경우 상환금 발생

 

  이용절차

  순서

1. 보증상담 및 신청 : 주택 소재지를 관할하는 공사의 관할 지사를 방문해 보증상담을 받고 보증신청을 하거나 인터넷으로 상담접수가 가능
2. 보증심사 : 보증 및 신청을 하면 공사는 1 주택 여부, 담보주택 평가 등 내부심사 및 현장실태조사 등을 통해 보증 심사를 진행
3. 보증약정/담보설정 : 보증승인 후 공사에 방문해 보증약정을 체결하고 공사에서는 해당주택에 1순위로 근저당권을 설정한다. 저당권 설정 시 보증금액의 120% 또는 최초보증기한(100세에 도달하는 해)의 예상주택가격(보증신청일 기준 주택가격에 주택가격상승률을 적용한 가액) 중에서 저당권설정금액을 선택할 수 있다.
4. 보증서 발급 : 공사에서는 온라인으로 보증서를 발급한다.
5. 약정 : 을 받고자 하는 금융기관을 방문하여 주택연금에 대한 약정을 체결한다.
6. 연금 등의 수령 : 원하는 날짜에 연금을 수령하게 된다.

  신청서류

• 공통서류

주민등록 등본 2부, 전입세대 열람표 1부

• 저당권방식

인감증명서 2부(공동소유인 경우 각각), 가족관계 증명서 1부, 등기권리증 원본

• 신탁방식

인감증명서 2부(공동소유인 경우 각각), 가족관계증명서 1부(배우자 있는 경우 각각), 등기권리증 원본, 지방세납세증명서

 

 

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